実際にあった「審査落ち」の理由を解説

「物件は悪くないと思ったのに、なぜか融資が通らなかった」不動産投資の相談現場では、こうした声を頻繁に耳にします。

しかし金融機関の立場から見ると、融資審査に落ちる理由の多くは“明確です。それは能力不足でも、運の悪さでもありません。本稿では、収益不動産の融資審査で実際に起きている「審査落ち」の典型的な失敗パターンを、不動産投資の実務視点から整理して解説します。

 

1｜融資審査は「物件」より先に「投資家」を見ている

多くの投資家が誤解していますが、金融機関の融資審査は次の順番で行われます。

1. 投資家本人（属性・姿勢・管理能力）
2. 事業としての妥当性
3. 収益不動産としての評価

つまり、どれだけ条件の良い物件でも、投資家評価が低ければ融資は通りません。

審査落ちする人の多くは、「物件が悪かった」と考えがちですが、実際には人の部分で減点されているケースが大半です。

 

2｜失敗パターン① 収支計画が甘く、説明できない

最も多い審査落ち理由が、収支計画の説明不足です。

よくあるNG例

• 「だいたい黒字になります」
• 「管理会社に任せる予定です」
• 「修繕はその都度考えます」

これらの説明では、金融機関は事業性を判断できません。

金融機関が見ているポイント

• 実質利回りはいくらか
• 管理費・修繕費をどう見込んでいるか
• 金利上昇時でも返済できるか

数字で説明できない投資は、事業ではなく投機と判断されます。

数値的な検証は、銀行は各行同時のシステムを有しており、家賃等の収支を形式的に入力するだけである程度の審査は可能取っています。

そうではなく、管理会社の手数料は何パーセントで、そのた収益でどのようなものが見込めるのか、定期的な支出は何があるのかを説明できることが重要です。

 

3｜失敗パターン② 表面利回りだけを強調してしまう

「この物件、表面利回り10％以上です」この言葉は、審査の場ではほとんど評価されません。なぜなら、金融機関が重視するのは利回りの高さではなく、安定性と再現性だからです。

高利回り物件でよくある指摘

• 家賃がすでに上限まで引き上げられている
• 空室が出ると一気に赤字になる
• 修繕費が将来まとめて発生する

表面利回りを前面に出すほど、「リスクを理解していない投資家」と見なされてしまうケースも少なくありません。

物件の外壁がタイルでできていればどの程度の劣化具合で、あと何年後に修繕が必要となりそうかなども、チェックすべきポイントとなります。

 

4｜失敗パターン③ 借入状況を把握していない

意外と多いのが、自分の借入状況を正確に説明できないケースです。

審査で実際にあるNG例

• 借入残高を即答できない
• 返済比率を把握していない
• 他行借入を軽く考えている

金融機関は、「この人は資金管理ができているか」を非常に重視します。

借入を“感覚”で語る投資家は、融資を重ねる相手として敬遠されがちです。

5｜失敗パターン④ 出口戦略を考えていない

「長期保有するつもりなので、売却は考えていません」この言葉は、一見堅実に聞こえますが、審査上はマイナスになることもあります。なぜなら金融機関は、最悪の場合でも回収できるかを必ず考えるからです。

出口戦略がない物件の問題点

• 売却時に融資が付かない
• 買い手が限定される
• 担保評価が伸びない

出口を語れない投資家は、事業全体の設計ができていないと判断されます。

6｜失敗パターン⑤ 物件リスクを「ない」と言ってしまう

「特にリスクはありません」これは、審査の場で最も警戒される言葉の一つです。

金融機関が見たいのは

• リスクを理解しているか
• その対策を考えているか

リスクを把握していない投資家より、リスクを把握し、説明できる投資家の方が
はるかに評価は高くなります。

 

7｜審査に落ちる人と通る人の決定的な違い

審査に通る投資家は、次のような質問を自然にします。

• 「この物件、将来誰が買いますか？」
• 「次のオーナーは融資を使えますか？」
• 「金利が上がった場合の返済余力は？」

これは、金融機関と同じ目線で考えている証拠です。

融資審査の通過率は、知識量よりも「視点」で大きく変わります。

まとめ｜審査落ちは「失敗」ではなく改善ポイント

不動産投資で融資審査に落ちること自体は、決して珍しいことではありません。

重要なのは、なぜ落ちたのかを正しく理解することです。

• 収支計画を数字で説明できているか
• 借入状況を正確に把握しているか
• 出口戦略を描けているか
• リスクを理解し、対策を語れているか

これらを一つずつ整えることで、同じ投資家でも融資結果は大きく変わります。

収益不動産は、金融機関と正しく向き合えたとき、資産形成を加速させる強力な手段になります。

収益不動産を購入するローンは、住宅ローンとは違い、事業性融資と称され、事業を行う目的で購入するものとして審査されます。つまり、この人は事業を正しく経営できるのか、その資質が問われる訳です。

このコラムが、「次の融資で何を改善すべきか」を考えるヒントになれば幸いです。