不動産投資において最も重要な能力は何か

それは「良い物件を見極める力」です。購入後にいくら努力しても、元の物件以上のポテンシャルを超えることはできません。立地・建物状態・収益性・市場性を正しく評価できるかどうかが、長期的な成果を決定づける要因となります。

近年は AI・ビッグデータの普及により、物件評価に使える情報が増えています。国土交通省、総務省、レインズ、住宅金融支援機構などの統計データを用いれば、「なんとなく良さそう」ではなく“エビデンスに基づく判断”が可能になります。本稿では、良い物件を見極める力を体系的に解説します。

良い物件の共通点は「市場が支持する特性」を備えている

市場が支持しない要素を持つ物件は入居率が安定しません。空き家の約40％が賃貸用空き家であり、その最大要因は“立地の弱さ”です。一方、空室率が低いエリアの共通点は以下の通りです。

・人口が純増または微増
・大学・病院・工業団地など雇用源がある
・駅徒歩10分圏内の物件シェアが多い
・新築供給が過剰ではない

見極める力の土台は「立地」を数値で理解すること

●人口推移
年間人口減少率が -0.5%以内であれば投資可能、-1.0％以上の減少は慎重判断が必要。
●賃貸需要
レインズやポータルで成約スピードを確認。30日以内に埋まるエリアは強い市場。
●駅距離
賃料は駅徒歩1分離れるごとに0.8〜1.2%下落。

収益性は“実質利回り”で判断する

表面利回りは参考値にすぎません。
実質利回り＝（家賃収入−経費）÷総投資額
実質利回り5〜6％以上が安定投資の目安です。
ここで実質利回りを判断される際に注意が必要です。管理会社へ任せる場合は管理費が発生します。反面、更新料収入等が見込まれる場合は、その収入を予定として見込むことも大事な要素となります。経費面ではほかに、エレベーターの保守点検、定期清掃費用、消防点検費用、受水槽の点検費用などが挙げられます。

建物状態は「築年数」より「劣化状況」が重要

・給排水管の事故歴があるか
・外壁・屋根のメンテナンス履歴
・基礎のひび割れ 状態の確認
・シロアリの有無
・屋上と外壁の防水層の状況
これらをチェックしないと、購入後に大規模修繕が発生する可能性があります。外壁の状態は南側の直射日光がよく当たる部分の状態や、雨水の浸透がありそうな箇所を重点的に確認をしてください。また、最近ではドローンによる屋上の簡易検査もできるようになりましたので、オススメしています。

見極める力を身につける３ステップ

STEP1：データを見る習慣を作る
STEP2：分析する物件数を増やす
STEP3：専門家の判断基準を学ぶ
以上の３つのステップを習慣として行っていくことが重要となります。

良い物件を見極める力は、センスではなく“データ×経験”で磨かれます。常日頃より、情報に目を通すことや、不動産業者との情報交換を行うように心がけてください。