金融機関は「物件」よりも「人」を見ている

不動産投資において、「良い収益不動産を見つけたのに、融資が通らなかった」という経験をした方は少なくないはずです。

一方で、同じような物件・同じ市況でも、継続的に融資を引き出し、規模を拡大していく投資家が存在します。

この差は、年収や資産額だけで決まっているわけではありません。金融機関が本当に見ているのは、「この人にお金を貸し続けても大丈夫か」という一点です。

本稿では、銀行実務経験のある私の視点から、融資が通る投資家と通らない投資家の決定的な違いを不動産投資・収益不動産の観点で整理していきます。

 

1｜金融機関が融資判断で見ている本当の優先順位

多くの投資家は、「物件が良ければ融資は通る」と考えがちです。しかし実際の融資審査は、次の順番で行われています。

1. 投資家本人（属性・考え方・姿勢）
2. 事業としての妥当性
3. 物件の収益性・担保性

つまり、どれだけ良い収益不動産でも、投資家としての評価が低ければ融資は難しいというのが現実です。よく会社の代表者の方は個人での不動産投資のローンがよく通ると言われていますが、事業家であり個人としての評価が単純に高いのです。

また、金融機関は「1回の融資」ではなく、長期的な取引関係を前提に審査しています。

 

2｜融資が通らない投資家に共通する特徴

まずは、融資が通りにくい投資家の典型例を見てみましょう。

■ 融資が通らない投資家の特徴

• 収支計画が曖昧で、数字の説明ができない
• 表面利回りだけを強調する
• 物件のリスク説明を嫌がる
• 質問されると「業者に任せています」と答える
• 出口戦略を考えていない

これらに共通するのは、「投資」ではなく「投機」に見えてしまう点です。

金融機関はリスクを取る仕事ではありません。リスクを管理できる相手かどうかを、常に見ています。

 

3｜融資が通る投資家が必ず説明できる3つのこと

一方、安定して融資を引き出している投資家には、明確な共通点があります。

① 数字で語れる収支計画

• 家賃収入
• 管理費・修繕費
• 金利上昇時の耐性

これらを感覚ではなく数字で説明できます。

② 物件リスクを自分の言葉で説明できる

• 空室リスク
• 修繕リスク
• エリア需要の変化

「リスクがない」と言う投資家より、「リスクはここだが、こう対策する」と言える投資家の方が評価されます。

③ 出口戦略を前提にしている

• 何年後に
• どの価格帯で
• 誰が買うのか

出口を語れる投資家は、不動産投資を事業として捉えていると判断されます。

 

4｜金融機関が「この人なら貸せる」と感じる瞬間

実務の現場では、次のような発言が出た瞬間に評価が一段上がります。

• 「次のオーナーは融資を使えますか？」
• 「このエリアは将来どう評価されますか？」
• 「金利が上がった場合の返済余力はどの程度ですか？」

これらはすべて、金融機関と同じ目線で考えている証拠です。

銀行は「味方」ではありませんが、同じルールで考えるパートナーにはなれます。

 

5｜収益不動産で差がつく「融資が通る物件選び」

融資が通る投資家は、物件選びの基準も明確です。

金融機関が評価しやすい収益不動産

• 駅徒歩10分圏内
• 人口動態が安定している
• 修繕履歴が明確
• 家賃が相場に沿っている
• 売却想定時に耐用年数が十分残る

これは、将来売却時にも融資が付くかを意識した選定です。

 

6｜融資が通る投資家は「準備」で勝っている

融資は交渉ではありません。準備でほぼ決まります。

• 決算書・確定申告書が整理されている
• 物件一覧・借入一覧を即座に出せる
• 返済比率を把握している

これらは派手ではありませんが、金融機関からの信頼を積み重ねる要素です。

 

7｜融資が通らない原因は「能力」ではなく「見せ方」

融資が通らない投資家の多くは、能力が足りないのではありません。

• 事業として説明できていない
• 金融機関の評価軸を知らない
• 投資家視点だけで話している

評価軸を理解し、相手の言語で説明するだけで結果は変わります。

 

まとめ｜不動産投資は「融資目線」を持った瞬間に変わる

不動産投資で規模を拡大できるかどうかは、融資が通る投資家になれるかで決まります。

• 金融機関は「人」を見ている
• 融資は信頼の積み重ね
• 出口戦略を語れる投資家が評価される

収益不動産は、融資と正しく向き合えば、資産形成のスピードと再現性を大きく高めてくれます。このコラムが、「なぜ自分は通らなかったのか」そして「次にどう準備すべきか」を考えるきっかけになれば幸いです。