「利回り10％」は本当に儲かる物件なのか？

不動産投資をしていると、こんな物件を見かけることがあります。

「表面利回り10％超！」

10％超えと聞くと、かなり魅力的に感じますよね。

例えば、1億円の収益不動産で年間の家賃収入が1,000万円あれば、単純計算で利回り10％です。

「1億円投資して年間1,000万円入ってくるなら、10年で元が取れるんじゃない？」

そう考えてしまう方もいると思うんですが、、、

ここはめちゃくちゃ注意してほしいところです。

利回り10％＝10％儲かる、という意味ではありません。

むしろ、僕は利回り10％という数字を見たときほど、

「なぜ、この物件は10％という利回りになっているんだろう？」

と考えるようにしています。

今回は、不動産投資で「利回り10％」に飛びついてはいけない理由についてお話ししますね。

 

「利回り10％」には経費が含まれていないことがある

まず確認しておきたいのが、表面利回りです。

一般的には、

年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

で計算します。

例えば、

• 物件価格：1億円
• 年間家賃収入：1,000万円

なら、表面利回りは10％です。

でも、実際に不動産を所有すると、家賃収入がそのまま手元に残るわけではないんです。

管理費、修繕費、固定資産税、保険料、共用部分の電気代、清掃費、入居者募集費用など、さまざまな支出があります。

さらに融資を利用していれば、ローンの返済もありますよね。

つまり、

「年間1,000万円の家賃が入る」ことと、「年間1,000万円儲かる」ことは全く別です。

ここは不動産投資を始めるときに、絶対に押さえておいてほしいポイントです。

 

「利回りが高い理由」を考える

では、なぜ利回り10％の収益不動産が存在するのでしょうか。

もちろん、本当に魅力的な物件もあります。

ただし、利回りが高い物件には、それなりの理由があるケースも多いんです。

例えば、

• 築年数がかなり古い
• 駅から遠い
• 人口減少エリアにある
• 空室が多い
• 周辺の家賃相場が下落している
• 今後、大規模修繕が必要
• 建物や設備に問題がある
• 融資を受けにくい
• 売却しにくい
• 売主がアパートの買取再販業者

などです。

つまり、

「利回りが10％だから高収益」なのではなく、「リスクが高いから10％という利回りになっている」

可能性もあるわけです。

ここはめちゃくちゃ大事です。

利回りを見たら、

「10％だから買いたい」ではなく、「なぜ10％なのか？」

と考えてみてください。

 

「今の家賃」が10年後も続くとは限らない

もう一つ重要なのが、現在の家賃収入をそのまま未来に当てはめないことです。

例えば、現在満室で年間家賃収入が1,000万円。

表面利回り10％だから、「これは良い物件だ」と判断したとします。

でも、10年後も本当に年間1,000万円の家賃収入を維持できるでしょうか？

ここを考える必要があります。

周辺人口が減っていれば、入居者を確保するために家賃を下げなければならないかもしれません。

築年数が進めば、設備も古くなります。

競合する新築物件が増えれば、入居者から選ばれにくくなる可能性もあります。

つまり、

現在の利回りではなく、将来の収益性を見ることが大切

なんです。

前回のコラムでもお話ししたように、不動産投資では「出口」を考えることが非常に重要です。

 

「利回り10％」でも修繕費で手残りが消えることがある

収益不動産で特に注意してほしいのが、修繕費。

例えば、築年数の古いアパートで表面利回り10％。

一見すると、とても魅力的に見えます。

でも、購入後に外壁、屋上防水、給排水管からの水漏れ、給湯器、エアコンなどの修繕が重なるとどうでしょうか。

毎月の家賃収入からコツコツお金を残していたとしても、大規模修繕が発生した瞬間に、そのお金が一気に出ていくことがあります。

だから僕は、利回りを見るときに、

「この物件は今後、どれくらい修繕費がかかるのか？」

という視点をかなり重視します。

修繕履歴がきちんと残っているのか。

過去にどんな工事をしているのか。

これから何が必要なのか。

購入前に確認しておきたいところです。

確認すべき点については、いつかお話ししましょう。

 

「利回り10％」でも融資条件によって手残りは変わる

同じ収益不動産でも、融資条件によって毎月の手残りは大きく変わります。

例えば、金利が違う。

返済期間が違う。

借入額が違う。

これだけでも、毎月のキャッシュフローは変わります。

僕は銀行員時代、融資をする側としてさまざまな案件を見てきました。

その経験から感じるのは、

銀行は「利回り10％だから良い物件」と単純には判断していない

ということです。

物件の立地、担保評価、築年数、収益性、借主の財務状況、既存借入など、さまざまな要素を総合的に見て融資を判断します。

だからこそ、投資家側も「利回り」という一つの数字だけで判断してはいけないんです。

金利にばかり意識を捉われる事も良くないので、返済期間、毎月のキャッシュフローも重要視して考えてください。

 

「利回り10％」でも、売却するときに困る可能性がある

そして、今回一番伝えたいのがここです。

高利回り＝売りやすい物件、ではありません。

例えば、地方の築古アパートで利回り10％。

購入するときは、

「10％もあるなら魅力的だ！」

と思うかもしれません。

でも10年後、売却しようとしたときに、

「このエリアで次に買ってくれる人は誰だろう？」

となったらどうでしょう。

購入希望者が融資を受けにくければ、買える人の数も限られてしまいます。

さらに、家賃が下がっていたり、修繕費が増えていたりすれば、買主から見た物件の魅力も下がります。

つまり、

「買うときの利回り」だけではなく、「売るときに誰が買ってくれるのか」まで考える必要がある

ということです。

 

利回りよりも「本当の手残り」を見る

では、収益不動産を購入するとき、何を見ればいいのでしょうか。

僕が特に大切だと思うのは、

「最終的にいくら手元に残るのか？」

です。

見るべきなのは、

家賃収入管理費・修繕費・税金などローン返済実際のキャッシュフロー

という流れです。

さらに、将来的な大規模修繕や空室、家賃下落なども考えておく。

そして最後に、

「10年後、20年後にいくらで売れる可能性があるのか？」

まで考える。

ここまで見て、初めてその物件の本当の収益性が見えてくると思っています。

「利回り10％」を見たら、僕ならこの5つを確認する

最後に、僕が収益不動産を見るときに確認したいポイントをまとめます。

① なぜ利回り10％なのか？

高利回りになっている理由を確認する。

② 今の家賃は適正なのか？

周辺相場と比較して、現在の家賃が維持できるのかを見る。

③ 今後どれくらい修繕費がかかるのか？

修繕履歴と建物・設備の状態を確認する。

④ 融資条件を含めても手残りが残るのか？

金利・返済期間・借入額まで含めて収支を見る。

⑤ 10年後、誰が買ってくれるのか？

出口まで考えて、将来も選ばれる物件なのかを確認する。

この5つを確認すると、「利回り10％」という数字だけに振り回されにくくなります。

 

まとめ｜「利回り10％」ではなく、その中身を見る

不動産投資では、どうしても「利回り」という数字に目がいきます。

もちろん、利回りは重要です。

でも、

利回りが高い＝良い収益不動産

とは限りません。

大切なのは、

「なぜ、この利回りなのか？」

を考えること。

そして、

「今いくら儲かるのか？」だけではなく、「10年後もこの収益性を維持できるのか？」「最後にいくら手元に残るのか？」

まで考えることです。

不動産投資は、数字の大きさだけを競うものではありません。

利回り10％という数字の裏側にある「理由」と「リスク」を見抜くこと。

これが、収益不動産を選ぶうえでめちゃくちゃ大切なんです。

僕自身、銀行員時代から多くの融資案件を見てきましたが、数字が良く見える案件ほど、その数字の根拠を確認することを意識してきました。

「利回り10％だから買う。」

ではなく、

「この物件は、なぜ10％なのか？」

ここから考えてみてください。

それだけでも、不動産投資における物件選びは大きく変わってくると思います。

次回は、もう一歩踏み込んで、

「家賃収入はあるのに、なぜお金が残らないのか？」

という、収益不動産の「手残り」について考えていきたいと思います。