「売却」は絶対に考えるけど、収益不動産の出口を考える5つの方法

「不動産投資は出口戦略が大事です」こんな言葉は当然聞いてると思います。そして僕も前にブログ書いてます。

でも、そもそも「出口戦略ってなんだ？」ってちゃんと考えたことありますか。

不動産投資というと、「家賃収入を毎月もらう」というイメージで、利回りは何パーセントだ？年間の手残りは？って感じで考えているかと思います。

もちろん、それもめちゃくちゃ大切です。

ただ、不動産投資は10年、20年と長く続けることが多いからこそ、「最後にこの不動産をどうするのか？」まで考えて購入することがめちゃくちゃ重要なんです。そこまで考えておくと、不安も解消できますしね。

今回は、収益不動産を保有した後に考えられる代表的な出口戦略について、銀行員時代の融資経験や、私自身が不動産オーナーだった経験も交えながら解説していきます。

 

そもそも「出口戦略」とは？

不動産投資における出口戦略とは、簡単に言えば、

「保有している収益不動産を、将来どうするのかをあらかじめ考えておくこと」です。

例えば、

• 売却する
• そのまま持ち続ける
• 別の不動産に買い替える
• 借り換えをして保有を継続する
• 相続・資産承継する

など、いくつかの方法があります。

ここで大事なのは、「買うときから出口を考えておく」ということです。

これはむしろ考えておかないと投資しちゃだめです。

「とりあえず買って、困ったら売ればいい」これは、めちゃくちゃ危険信号。

なぜなら、不動産は株式のように簡単に売買できるものではないからです。売却価格だけでなく、買い手がいるか、融資がつくか、建物の状態はどうか、家賃は維持できるかなど、さまざまな要素が関係してきます。

ちなみに、僕のお客様では計画していた売却時期ではないけれど、今この金額で売れたら、それはそれで嬉しいから、需要があるのかの確認も込めて売却に出してみたいという方もいます。

 

出口戦略①「売却する」

なので、一番わかりやすい売却からです。不動産投資では、「安く買って、高く売る」

だけが利益ではありません。

例えば、10年間家賃収入を得ながらローンを返済し、借入残高が減ったところで売却する。

この場合、家賃収入＋ローン元本の返済によって増えた純資産＋売却益という形で、投資全体の成果を見ることができます。

だからこそ、購入時点で、「10年後、この物件を誰が買うんだろう？」と考えておくことが重要です。

更には、建物を取り壊す費用、更地の状態で売却する際のポテンシャルまで考えておかないといけません。物件を購入した後も、費用の相場も土地の価値も変動はしますので、年に一度は現時点での損益分岐点をチェックするようにしましょう。

そうしないと売却のタイミングを逃しますので、ここはめちゃくちゃ大事です。

 

出口戦略②「そのまま持ち続ける」

実は、これも立派な出口戦略です。「出口＝売却」と考えてしまいがちですが、売らずに長期保有するという選択肢もあります。

例えば、ローンの返済が進んで借入残高が少なくなれば、毎月の手残りが増えていく可能性があります。

さらにローン完済後は、家賃収入から経費や税金などを差し引いた金額が、より大きなキャッシュフローとして残ることもあります。

つまり、「売って利益を確定させる」のではなく、「家賃収入を受け取り続ける」という考え方です。

ただし、ここでも注意が必要です。建物は時間とともに劣化します。

修繕費も必要になるし、周辺の賃貸需要が変われば家賃が下がる可能性も上がります。

「家賃が入っているから大丈夫」ではなくて、10年後、20年後もこの物件を持ち続ける価値があるのか？」を定期的に見直すことが大切です。

なので、さっきの売却の件でもそうですが、定期的に情報の見直しと戦略の見直しを行うってことが大事です。

 

出口戦略③「買い替える・資産を組み替える」

これも不動産投資では重要な考え方です。

例えば、最初に購入した物件を数年間保有した後、「この物件を売却して、もっと将来性のある物件に買い替える」という方法です。

これは単純な「売却」とは少し意味が違います。目的は、資産をより良い形に組み替えることなんです。例えば、

「築年数がかなり経過した物件を売却する」

↓

「駅から近く、賃貸需要の安定した物件へ買い替える」というイメージです。

不動産投資では、最初に買った物件を一生持ち続けなければならないわけではありません。

市場環境や物件のまわりの環境、自分自身の資産状況も変わるので、より自分の投資目的に合った物件へ入れ替えることも一つの戦略です。

かくいう私も、最初に購入した収益不動産は、約２年保有し売却しています。不動産会社で独立するなんて思ってもみなかったので、手元の資金を増やしておかねばと思い売却しました。あの時は短期譲渡所得で税金結構取られましたね～。

譲渡所得のことは、いつかブログで触れてみましょう。

 

出口戦略④「借り換え・融資条件を見直して保有する」

少し銀行員目線の話になりますが、これも重要です。

不動産投資では、購入時に組んだローンをずっと同じ条件で返済し続けるとは限りません。

物件の収益性が安定してきたり、借入残高が減ってきたり、投資家自身の信用力が変化したりすれば、金融機関との関係も変わる可能性があります。

そこで、「売却するのではなく、融資条件を見直して保有を続ける」という考え方があります。もちろん、借り換えれば必ず有利になるわけではありません。

諸費用もありますし、金利環境によっても変わります。

金利が上昇している今だからこそ、「今のローン条件のまま持ち続けるのが本当にベストなのか？」「固定金利検討してみる？」などを定期的に検討することが重要なんです。

銀行員時代にも感じていましたが、融資も「借りたら終わり」ではなく、資産運用の状況に応じて定期的に見直していくものになります。

ちなみに、僕のお客さまで最短３ヵ月で借換えしていた方もいます。

 

出口戦略⑤「相続・資産承継する」

もう一つ忘れてはいけないのが、次の世代へ引き継ぐという出口です。不動産投資は、自分自身の資産形成だけが目的とは限りません。

将来的に、「子どもに残したい」「家族に安定した収入を残したい」「所有している不動産を次の世代へ引き継ぎたい」という方もいます。

この場合、出口は「誰に、どのような形で引き継ぐのか」という資産承継です。

ただし、相続には税務・法務上の論点があるため、単純に「不動産を持っていれば相続対策になる」と考えるのは危険です。

不動産そのものの価値だけではなく、借入、収益性、管理状況、相続人などを含めて考える必要があります。

 

銀行員だった私が考える「良い出口戦略」

ここまで5つの出口戦略を紹介した中で、どの出口が正解なのでしょうか？

当然に「この出口が一番いい」というものはありません。

投資家によって目的が違いますし、状況は変化するからです。

例えば、「10年後に売却して資産を現金化したい」という人と、

「ローン完済まで持って家賃収入を得たい」という人では、購入するべき物件も変わってきます。相続を目的にする人なら、また違います。

だから私は、「この物件を買ったら、将来どうする？」

という質問を、購入前に一度考えてみてほしいと思っています。

そして銀行員の視点からすると、さらに重要なのが、「その出口を、金融機関から見ても説明できるか？」ということです。

例えば、

「10年後に売ります」と言うのであれば、

「なぜ10年後に売れると思うのか？」「そのとき誰が買うのか？」「借入残高はいくらになっているのか？」「売却価格はいくらを想定しているのか？」

ここまで考える必要があります。

 

そして大事ポイント！不動産投資は「買うとき」より「売るとき」に差が出る！です

不動産投資では、購入時にどうしても、「利回りは何％？」「いくら借りられる？」

「毎月いくら家賃が入る？」というところに目が行きますよね。

もちろん、これはめちゃくちゃ重要です。でも、それだけでは足りません。

「この物件を10年後、20年後にどうするのか？」

ここまで考えて初めて、投資としての全体像が見えてきます。

購入時に出口を考えると、「この物件は本当に買っていいのか？」という判断基準も変わってきます。

そして、出口を考えるときに重要なのが、立地・賃貸需要・家賃水準・建物状態・修繕履歴・借入条件・将来の売却価格などです。

つまり、出口戦略は購入後に考えるものではなく、「購入する前から始まっている」ということなんです。

 

出口戦略は「売る方法」のみではなく「資産の未来を決めること」

不動産投資の出口戦略には、

• 売却する
• 長期保有する
• 買い替える・資産を組み替える
• 融資条件を見直して保有する
• 相続・資産承継する

など、さまざまな選択肢があります。

大切なのは、「どの出口が正解なのか？」ではありません。

「自分は何のためにこの収益不動産を購入するのか？」

そして、「その目的に合わせて、将来どんな出口を選べる物件なのか？」を考えることです。

私は、不動産投資で一番怖いのは、「出口を考えずに買ってしまうこと」だと思っています。買うときは、誰でも夢を見られます。

「家賃がこれだけ入る」「利回りはこれだけある」「銀行からこれだけ借りられる」

でも、本当に大切なのはその先です。

10年後、この物件はどうなっているのか。

20年後、この物件を誰が欲しいと思うのか。そこまで考えてから購入する。

それが、長く不動産投資を続けていくためには、めちゃくちゃ大切なんです。