「毎月の管理を任せているだけ」になっていませんか？

収益不動産を所有しているオーナー様に、必ず一度考えていただきたいこと。

それは、「今の管理会社は、本当にあなたの資産価値を最大化してくれているのか？」「あなたの手残り金額は本当に正しいものなのか？」ということです。

不動産投資を始めると、物件を購入することや融資を受けることに意識が向きがちですよね。

でも、物件を購入した後、入居者募集や家賃管理、修繕対応など、さまざまな業務が続きます。僕は良く言う言葉で、「賃貸管理には明確なルールが存在しない」んです。つまり、管理会社はオーナー様が気にしていなければ、やりたい放題できてしまうということです。

そして、こうした日々の管理業務が、収益不動産の手残りを大きく左右します。

例えば、空室が長引けば家賃収入が減ります。必要以上に修繕費がかかれば支出が増えます。家賃設定や募集条件が適切でなければ、本来得られたはずの収入を逃すことになりますよね。

つまり、管理会社は単に物件を管理するだけの存在ではない！ということです。

不動産投資の収支を改善し、オーナー様の手残りを最大化するための重要なパートナーがわれわれ管理会社なんです。

今回は、管理会社を見直すことで収支が変わる5つのポイントと、管理会社を選ぶ際に確認したいことを解説していきます。

 

管理委託料だけでなく、管理内容を比較する

まず確認したいのが、管理委託料！

収益不動産の管理を委託する場合、家賃収入に対して一定割合の管理委託料を支払う契約がよくあります。

例えば、年間家賃収入が1,000万円の物件で、管理委託料が5％なら年間50万円です。

仮に管理委託料を1％分見直せれば、年間10万円の差が生まれます。

10年間なら、単純計算で100万円です。

もちろん、管理委託料が安ければ必ず良いというわけではありません。

大切なのは、支払っている管理委託料に対して、どこまでの業務をしてもらえるのかということでね。

入居者からの問い合わせ対応、家賃の入金管理、滞納対応、退去手続き、修繕の手配など、管理会社によって業務範囲は異なります。

料金だけを比較するのではなく、業務内容や対応品質まで含めて判断していきましょう。

 

空室期間を短縮できる管理会社か？

収益不動産の収支を改善するうえで、めちゃくちゃ重要なのが空室対策です。

空室が発生すれば、その期間の家賃収入は原則として得られません。

例えば、月額家賃8万円の部屋が1か月空室になれば、単純計算で8万円の収入を失います。

これが複数の部屋で発生したり、空室期間が長引いたりすれば、収支への影響は大きくなります。

では、空室を減らすためには何が必要なのでしょうか。

例えば、

• 周辺の賃貸相場に合った家賃設定
• 入居希望者に選ばれる募集条件
• 写真や募集情報の充実
• 仲介会社との連携
• 問い合わせへの迅速な対応
• 物件の弱点を補う設備やサービスの提案

などが考えられます。

ここで確認したいのは、管理会社が単に募集を続けているだけなのか、それとも空室の原因を分析し、改善策を提案してくれるのかという点です。

「空室が出ました。募集しています」で終わるのか、「なぜ決まらないのか。どうすれば決まるのか」まで考えてくれるのか。

この違いは大きいですよね。

そして空室対策として一番注意しなくてはいけないのは、駅前にある「賃貸専門の仲介会社」へ管理を預ける事です。そもそもコレは入居者への募集に於いては不利に働く可能性が高いと僕は考えていますので、このテーマは別の回でお話ししますね。

 

修繕費や原状回復費用を適切に管理できているか？

管理会社を見直すときは、修繕費や原状回復費用にも必ず注目してください。

退去後の原状回復や設備の修理は、収益不動産を運営するうえで避けられない支出です。

ただし、必要な工事を行うことと、提示された見積もりをそのまま受け入れることは別の話です。

例えば、修繕の見積もりについて、工事内容や金額の根拠を説明してくれるでしょうか。

必要な工事と、今すぐには必要のない工事を分けて提案してくれるでしょうか。

工事の緊急性や建物の状態を踏まえ、複数の選択肢を提示してくれるでしょうか。

もちろん、安さだけを優先して必要な修繕を先送りすれば、将来的に大きな損失につながる可能性があります。

だからこそ、建物の状態を守りながら、適正な費用で修繕を行う視点が重要なんです。

管理会社から修繕の提案を受けたときは、内容や金額、工事の必要性について説明を求めてみてください。

家賃や更新料など、収入面まで考えてくれるか？

管理会社の仕事は、支出を抑えることだけではありません。

収入を増やすための提案ができるかどうかもめちゃくちゃ重要です。

残念ながら、いまのご時世でこの点で的確なアドバイスができる不動産管理会社は僕の周りで出会ったことはありません。

例えば、周辺の賃貸相場を確認し、家賃を見直せる可能性がないか検討する。

設備の導入や募集条件の改善によって、入居者から選ばれる物件を目指す。

こうした提案が、長期的な収益改善に繋がりますが、このような話は当然の話です。

そこで見落としがちなのが、契約更新時の取り扱いです。

賃貸借契約の更新時に更新料が発生する地域や契約では、その更新料を誰がどのように受け取るのか、管理委託契約や賃貸借契約の内容を確認しておきたいところです。

例えば、弊社、株式会社LiVVVingでは、入居者から受領した更新料を100％オーナー様に還元する方針を取っています。

管理会社によって更新料の取り扱いは異なるため、すべての会社が同じ条件というわけではありませんが、中には更新料をオーナーと折半しないで、全額管理会社の収益として受領してしまう不動産管理会社もいます。ルールが無い不動産管理なので、悪質な行為であるとも言えないんです。

だからこそ、管理委託料だけを見るのではなく、更新料などの収入面も含めて比較することが大切なんです。

毎月の家賃だけでなく、契約更新や空室対策も含めて、オーナー様の手残りを考えてくれる管理会社を選んでください。

 

オーナー様の立場で、長期的な収支を考えてくれるか？

最後に確認したいのが、管理会社の提案力です。

例えば、修繕費がかかるときに、ただ見積もりを送ってくるだけなのか。

それとも、建物の状態や今後の運営計画を踏まえて、複数の選択肢を提示してくれるのか。

空室が続いたときに、家賃を下げるだけでなく、設備や募集条件を見直す提案があるのか。

こうした対応の積み重ねが、長期的な収支に影響してきます。

不動産投資では、今月の手残りだけを増やせばいいわけではありません。

建物の価値を維持しながら、将来の修繕や売却まで見据えて運営する必要があります。

「管理業務をこなす会社」なのか、「オーナー様の資産を一緒に育てていく会社」なのか。

ここは、管理会社を見直すうえで、めちゃくちゃ大切な視点だと思ってます。

 

まとめ｜管理会社は「費用」ではなく「手残り」で考える

ここまでの内容を整理すると、確認したいのは次の5つです。

1. 管理委託料と業務内容：支払う費用に見合ったサービスを受けられているか
2. 空室対策：募集状況を分析し、具体的な改善策を提案してくれるか
3. 修繕費の管理：工事内容や金額の根拠を説明してくれるか
4. 収入改善の提案：家賃や更新料など、収入面まで考えてくれるか
5. 長期的な視点：目先の対応だけでなく、資産価値や将来の収支まで考えてくれるか

すべてを満たす管理会社でなければいけない、ということではありません。

物件の規模や築年数、立地、オーナー様が求めるサービスによって、重視すべきポイントは変わります。

ただ、今の管理会社に任せきりになっている方は、一度、契約内容や管理状況を確認してみることをおすすめします。

不動産投資では、物件を購入した後の管理によって、収支が変わることがあります。

こうした取り組みの積み重ねが、収益不動産の手残りを改善することにつながります。

もちろん、管理会社を変更すれば必ず収支が改善するわけではありません。

大切なのは、「管理委託料が安いか」だけではなく、「自分の資産にどれだけの価値を提供してくれるか」という視点で考えることです。

僕たち株式会社LiVVVingは、収益不動産の管理や買取に携わる立場から、オーナー様の手残りを少しでも最大化できるよう、収支改善の視点をめちゃくちゃ大切にしています。

今の管理会社に不満がある方も、特に不満はないけれど収支を改善したい方も、まずは現在の管理内容と収支を整理するところから始めてみてはいかがでしょうか。

管理会社を見直すことは、単に管理先を変えることではありません。大切な資産の運営を見直し、将来の手残りを変えるきっかけになるかもしれないんです。