「毎月家賃は入っているのに、なぜかお金が増えない……」

不動産投資をしていると、こんな悩みを感じることがあるんです

一般的に会社経営に携わっている方も同じ疑問を感じたことはあるのではないでしょうか

「毎月、家賃収入は入っている」「入居率も悪くない」「購入時に計算した収支も、そこまで悪くなかったはず」

それなのに、通帳を見ると、思ったほどお金が残っていない。

実はこれ、不動産投資ではアルアルです。

収益不動産は、家賃収入があるからといって、必ずしも手元にお金が残るわけではないんです。

管理費や修繕費、税金、ローン返済など、さまざまな支出があたり、

さらに、購入時には想定していなかった費用が発生することもあります。

僕は銀行員として10年半働いた後、不動産業界に入り、現在は収益不動産の買取や管理コンサルティングに携わっています。

その経験から感じるのは、不動産投資で大切なのは、家賃収入の大きさだけではなく、最終的にいくら手元に残せるか（手残り）ということなんです。

今回は、家賃収入があるのにお金が残らない5つの原因と、手残りを改善するために確認したいポイントを解説します。

 

ローン返済が重く、家賃収入が手元に残らない

まず確認したいのが、金融機関へのローン返済！

例えば、年間の家賃収入が1,000万円ある収益不動産を所有しているとします。

そこから管理費や税金、修繕費などを支払い、さらにローンを返済すると、手元に残る金額は大きく変わります。

購入時には十分な収支が見込めていたとしても、金利が上昇したり、空室が発生したりすれば、キャッシュフローが悪化する可能性があります。

特に注意したいのが、「銀行から借りられる金額」と「無理なく返済できる金額」はまったく違うということです。ここはめちゃくちゃ重要です。

融資が承認されたからといって、その物件の収支に問題がないとは違います。

購入前には、満室時の収支だけでなく、空室が発生した場合や金利が上昇した場合の収支も確認しておきましょう。

 

修繕費を甘く見ている

収益不動産の手残りを大きく左右するのが、修繕費です。

購入したばかりの頃は、設備も問題なく動き、大きな出費がないかもしれません。

しかし、建物は時間とともに劣化していきます。

例えば、

• 外壁や屋上防水の補修
• 給排水管の修繕
• 給湯器やエアコンの交換
• 共用部分の改修
• 退去後の原状回復工事

など、さまざまな費用が発生します。

こうした支出が重なると、それまで積み上げてきたキャッシュフローが一気に減ってしまうこともあるんです。

ここはめちゃくちゃ大事です。

修繕費は「発生したら考える」のではなく、「いつか発生するもの」として購入時から備えておく。

この意識があるかどうかで、長期的な手残りは確実に変わります。

購入を検討するときは、建物の状態や過去の修繕履歴を確認し、今後どのような工事が必要になるのかを想定しておいた方が良いです。

 

管理費や運営コストを見直していない

毎月の支出は、修繕費のような大きなものだけではありません。

管理委託料、共用部分の電気代、清掃費、消防設備点検費、保険料など、日々の運営にもさまざまな費用がかかります。

一つひとつは小さく見えても、年間で計算すると無視できない金額になることがあります。

例えば、毎月3万円のコストを削減できれば、年間では36万円！

5年間なら180万円！

もちろん、費用を安くすることだけが正解ではないです。

必要な管理や点検を削ってしまえば、建物の劣化や入居者満足度の低下につながる可能性があります。

大切なのは、必要なサービスの品質を維持しながら、適正なコストで運営できているかを確認することです。

今の管理費や委託業務について、何にいくら支払っているのか、一度整理してみるのもいいと思います。

 

家賃が適正ではなく、収入を伸ばせていない

手残りを改善する方法は、支出を減らすことだけではありません。

収入を増やすという視点も重要です。

例えば、長年同じ家賃で募集している物件でも、周辺相場や物件の状態によっては、賃料設定を見直せる可能性があります。

反対に、周辺相場より高い家賃を設定しているために空室期間が長くなっているケースも考えられます。

家賃を高く設定すれば、それだけ収入が増えるとは限りません。

入居者に選ばれ、安定して入居してもらうことが重要なんです。

また、物件によっては、設備の改善や募集条件の見直しによって、競争力を高められる可能性もあります。

例えば、無料インターネットの導入、宅配ボックスの設置、ペット飼育ニーズへの対応などです。

ただし、こうした施策も、費用に見合う効果が期待できるかを検討する必要があります。

「家賃を上げられるか」だけでなく、「どうすれば入居者から選ばれる物件になるか」。

この視点が、収益不動産の収入改善につながります。

節税や帳簿上の利益だけを見ている

ここは、少し専門的ですが、ぜひ知っておいてほしいポイントです。

不動産投資では、帳簿上の利益と、実際に手元に残るお金が一致しないことがあります。

その理由の一つが、減価償却費！

減価償却費は、建物などの取得費用を税務上のルールに従って、複数年に分けて経費計上するものです。

実際にその年に同額の現金が出ていくわけではないため、減価償却費を計上すると、帳簿上の利益とキャッシュフローに差が生まれます。

一方で、ローン返済のうち元金部分は、通常、必要経費にはなりません。

そのため、帳簿上は利益が出ていても、ローン返済によって手元のお金があまり残らないというケースが殆どです。

反対に、減価償却費などによって帳簿上は赤字でも、実際のキャッシュフローがプラスになるケースも中にはあります。

つまり、税金の計算だけを見ても、実際の資金繰りは分からないということです。

節税効果だけを目的に物件を購入するのではなく、税引前・税引後の収支やキャッシュフロー、将来の修繕費、売却時のことまで含めて考える必要があります。

銀行員だった僕が考える「手残り改善」のポイント

ここまで、家賃収入があるのにお金が残らない5つの原因を紹介しました。

では、実際に手残りを改善するには、何から始めればいいのでしょうか。

僕なら、まず次の3つを確認します。

1. 収支を項目ごとに見える化する

家賃収入だけでなく、管理費、修繕費、税金、保険料、ローン返済などを整理します。

「何となくお金が残らない」状態から、「何にいくら使っているのか分かる」状態にすることが第一歩です。

2. 改善できる支出と収入を洗い出す

管理委託の内容や各種契約、家賃設定、空室対策などを確認します。

削減できる費用はないか、収入を増やせる余地はないかを、一つずつ検討していきましょう。

3. 目先の収支だけでなく、将来まで考える

今月の手残りが増えても、数年後に大規模修繕が必要になれば、結果として資金繰りが苦しくなるかもしれません。

将来の修繕費や金利変動、売却の可能性まで考えたうえで、無理のない運営計画を立てることが大切です。

銀行員時代、融資を考えるうえでも、収入の大きさだけでなく、返済に必要なお金を確保できるかという視点は重要でした。

不動産投資でも同じです。

家賃収入がいくらあるかだけではなく、必要な支出を差し引いた後に、どれだけ資金を残せるか。

ここを見ていきましょう。

 

まとめ 不動産投資は「家賃収入」より「手残り」が大切

不動産投資で家賃収入があるのにお金が残らない場合、そこには何らかの原因があるはずです。

今回紹介したポイントを振り返ると、

1. ローン返済が重くなっている
2. 修繕費を十分に想定していない
3. 管理費や運営コストを見直していない
4. 家賃や入居率を改善できる余地がある
5. 帳簿上の利益と実際のキャッシュフローを混同している

という5つです。

もちろん、すべての物件で同じ対策が有効なわけではありません。

物件の状態や立地、融資条件、オーナー様の状況によって、改善すべきポイントは変わります。

だからこそ、まずは現在の収支を正しく把握し、どこに改善の余地があるのかを見つけることが大切なんです。

僕たち株式会社LiVVVingは、収益不動産の管理や買取に携わる立場から、オーナー様の手残りを少しでも最大化できるよう、収支改善の視点をめちゃくちゃ大切にしています。

不動産投資は、収入を増やし、支出を見直し、将来に備え、最終的に手元に残るお金を増やしていくこと。

これが、長く安定して不動産投資を続けるために、めちゃくちゃ大切なんです。

今、家賃収入はあるのに思ったほどお金が残っていないと感じている方は、一度、ご自身の収支を見直してみてはいかがでしょうか。

次回は「管理会社を見直すことで収支が圧倒的に変わる」ことをお伝えしますね。